Bekijk hier onze actie
Deze website maakt gebruik van cookies

Deze website gebruikt funtionele cookies. Door gebruik te maken van deze website geef je aan akkoord te zijn met het gebruik van cookies.

Akkoord
Niet akkoord

De aflossingsvrije hypotheek - balans is het geheim

03-06-2021

Sinds het koppelen van het belastingvoordeel aan het type hypotheek (annuïteit en lineair) in 2013 werd gedacht (gehoopt) dat de aflossingsvrije hypotheek op zijn retour zou zijn. Het zou niet meer aantrekkelijk zijn deze af te sluiten omdat je dan geen fiscaal voordeel meer zou hebben. Iedereen die nog een aflossingsvrije hypotheek had werd bestookt met leuzen als "van aflossingsvrij naar aflossingsblij' om die ook maar aan het aflossen te krijgen. Maar waarom is dat eigenlijk?

Er zijn denk ik twee belangrijke redenen die hieraan ten grondslag liggen. 

    • In 2008 is er door de krediet crisis voor veel huizenbezitters een enorm probleem ontstaan door de waardedaling van hun woning en een nog relatief hoge hypotheek.
    • De concurrentiepositie van Nederland ten opzichte van het buitenland. In Nederland is de uitstaande schuld ongeveer 94% van het BNP terwijl dit in Duitsland bijvoorbeeld maar 37,5% is. Banken moeten meer kapitaal aanhouden voor hypotheken vanwege Europese regels, maar dat kapitaal is nu een 'probleem'. 

Ik begin met het eerste probleem. In 2008 en de jaren daarna zijn veel woningen onder water komen te staan door de dalende huizenprijzen. De hypotheken werden wel afgelost, maar niet voldoende. Daarbij kwam nog eens dat de kosten koper toen vele malen hoger waren dan nu. De grootste boosdoener hiervan was overigens onze overheid met een overdrachtsbelasting van 6%. Als voorbeeld: stel je kocht een woning van € 200.000,-. De financiering was dan al snel € 220.000,-. Pas na een jaar of 5 zou je hypotheek dan weer onder de aankoopsom liggen bij een volledige annuïteitenhypotheek. Stel de markt zakt met 20% zoals dit van 2008 tot 2013 het geval was, dan wordt deze periode nog eens met 7 jaar verlengd. 'Gelukkig' zijn de huizenprijzen na 2013 weer gaan stijgen zodat dit probleem weer opgevangen is. Moest je echter je huis verkopen in die periode, dan moest je een aardige zak geld meenemen ook al had je een volledige annuïteitenhypotheek. 

De les die we hieruit geleerd hebben is dat de kosten bij aanvang veel te hoog waren en er te veel geleend kon worden door huizenkopers. Ik denk dat het een goede stap is geweest dat er nu meer eigen geld ingebracht moet worden en dat de kosten fors verlaagd zijn. Belangrijk is dus om zo snel mogelijk te zorgen dat je hypotheek onder de ± 80% van de waarde van je woning uitkomt, of geld op je spaarrekening te reserveren om een eventuele waardedaling op te kunnen vangen. Als je een huis koopt waar je minstens 10 jaar in woont loop je in de basis ook niet zo veel risico. Zolang je niet verkoopt, voel je de waardedaling niet. 

De tweede reden is voor jou en mij als eigenhuizenbezitter helemaal niet zo belangrijk. Vooral voor de overheid en de Nederlandse banken is dit van belang om de totale hypotheekschuld in Nederland vrij hoog is. De banken en de overheid zijn daarom bijzonder hard aan het stimuleren om je meer af te laten lossen en dat is eigenlijk wel bijzonder omdat de staatschuld van 2000 tot 2019 met 160 miljard euro is gestegen. Hij stijgt door de Coronacrisis waarschijnlijk zelfs naar 500 miljard euro. Bedenk maar eens wat de rentelast daarvan is. Misschien had de overheid zelf eens wat meer moeten aflossen? Is aflossen daarom altijd de beste oplossing voor jou als persoon? Dit hangt echt van jouw persoonlijke situatie af, maar eerlijk gezegd is aflossen meestal niet zo aantrekkelijk. Vraag altijd aan je adviseur wat voor jou de beste optie is. 

'Je financiële situatie moet in balans zijn' 

Heb je ooit een adviesgesprek met mij gehad, dan zou de zin "je financiële situatie moet in balans zijn" je wellicht bekend in de oren klinken. Heb je een supergoed pensioen en is de hypotheek nog maar 50% van de waarde van de woning, dan is aflossen vaak niet belangrijk en zelfs nadelig. Heb je geen pensioen en een hypotheek die even hoog is als de waarde van je woning, dan is aflossen wél belangrijk. Overigens altijd in combinatie met het opbouwen van een pensioen anders moet je alsnog verplicht je woning verkopen als je met pensioen gaat, ook al heb je je hele hypotheek afgelost. 

Gelukkig hebben steeds meer mensen dit door en wordt de combinatie gezocht. De aflossingsvrije hypotheek wint hierdoor steeds meer terrein! 

Het zou nog mooier zijn als banken met innovatieve producten zouden komen en de AFM (de waakhond in de financiële dienstverlening) dit ook toe zou staan. Er bestaat een idee voor een Flexibele Lasten Hypotheek waarbij je in het begin fors aflost, maar daarna de mogelijkheid hebt de aflossing wat af te bouwen en bijvoorbeeld met pensioen je maandlasten te verlagen.

Dus overheid en AFM, wees eens eerlijk tegenover mensen met een hypotheek en strooi niet met loze teksten die vooral in jullie voordeel werken. Sta daarnaast open voor nieuwe initiatieven zodat we er met z'n allen op een verantwoorde wijze een gezonde financiële markt van kunnen maken die ook nog eens in balans is. 

Balans en een goed financieel plan zijn de basis van ieder financieel huishouden, ook dat van de overheid. 

Rutger van Roest

Onze andere blogposts

Blog 1

Under construction

21-12-2020

Blog 2

Huur omlaag of hypotheek omhoog?

11-1-2021

Blog 3

Huis meer waard? Hypotheekrente omlaag!

23-01-2021

Blog 4

Artikel Gelderlander: Op de 'AdFiets'

04-02-2021

Veelgestelde vragen

Wat zegt een BKR registratie?

Het Bureau Krediet Registratie (BKR) houdt bij wie er in Nederland een krediet (lening) heeft. Een ‘gewone’ registratie van een krediet vormt meestal geen probleem bij het aanvragen van een hypotheek, of is juist gunstig. Een negatieve registratie kan wel tot een afwijzing leiden.

Wat wordt er vastgelegd door het BKR? 
Niet alleen een persoonlijke lening of doorlopend krediet wordt vastgelegd bij het BKR. Ook de ruimte op je creditcard of de mogelijkheid (!) om rood te staan bij de bank staan vermeld, net als een uitgestelde betaling of het kopen op rekening bij een online-winkel. Het gaat dus om al je (mogelijke) schulden, tot en met je mobiele telefoonabonnement (vanaf € 250) en een private lease van je auto. Als je een nieuwe lening wilt, vraagt de geldverstrekker je betalingsgeschiedenis op bij het BKR. Ook bij een hypotheekaanvraag. Enerzijds om te kijken naar je betalingsmoraal, anderzijds om te voorkomen dat je meer geld leent dan verantwoord is. Je lopende leningen beperken dus de ruimte van je maximale hypotheek. Dat geldt ook voor een studieschuld bij DUO, hoewel het BKR die niet registreert.

Wat betekent een negatieve BKR registratie?
Het BKR hanteert diverse lettercodes. Sommige daarvan zorgen voor problemen bij het aanvragen van een hypotheek, zelfs nadat de schuld al lang is afgelost. Een A-codering bijvoorbeeld blijft nog vijf jaar van kracht. Deze krijg je overigens pas wanneer je minimaal twee maanden achterloopt met je betaling. Voorkom dus betalingsachterstanden en loop je vast? Spreek dan tijdig wat af over een aangepaste betaaltermijn. Soms vervalt de code dan zodra je weer ‘bij’ bent. 

Heb je onterecht een negatieve BKR notering? Neem dan contact op met de instantie die deze negatieve registratie veroorzaakt heeft en vraag hen dit te herstellen. Is de negatieve registratie terecht, dan kun je proberen deze met goede argumenten te laten wijzigen, maar de kans daarop is erg klein.

Benieuwd naar jouw registratie? 
Via de website van Stichting BKR kun je gratis je kredietoverzicht opvragen. Dit kan digitaal. Vraag je gegevens op en identificeer jezelf met je bankpas via iDIN. 

Kan ik een hypotheek krijgen zonder vast contract?

Heb je nog geen vast contract, dan kun je je werkgever vragen of hij op zijn werkgeversverklaring wil opschrijven dat het zijn bedoeling is om jouw huidige dienstverband voor 'bepaalde tijd' na afloop om te zetten naar een arbeidsovereenkomst voor 'onbepaalde tijd' (een vaste baan). Voor de meeste geldverstrekkers biedt dat voldoende zekerheid bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag.

Ook als er geen zicht is op een vaste dienstverband, bestaat de mogelijkheid dat de bank zijn oordeel wil baseren op basis van je gemiddelde inkomen uit de laatste 3 jaar. Dit noemt men wel het 'flexinkomen'. We kunnen tegenwoordig met diverse uitzendorganisaties in overleg treden om een toetsinkomen vast te stellen. We bespreken de mogelijkheden graag met je. 

Wat betekent het JKP (jaarlijks kostenpercentage)?

Via het jaarlijks kostenpercentage (JKP) krijg je een betere vergelijking tussen hypotheekaanbieders. Het JKP is het percentage dat je betaalt inclusief bijkomende kosten én rekening houdend met of je vooraf of achteraf de rente betaalt. Het drukt de totale kosten van de hypothecaire lening uit als jaarlijks percentage. Dat is dus altijd hoger dan de nominale rente (de hypotheekrente). In de berekening van het JKP is een inschatting van de volgende kosten meegenomen:

  • het bedrag dat je jaarlijks aan rente en aflossing betaalt voor de lening
  • plus de kosten die je moet maken om de lening te kunnen krijgen (dat kan variëren, maar denk aan: kosten voor NHG; advies- en bemiddeling; taxatie; inschrijving kadaster; opstalverzekering; overlijdensrisicoverzekering
Wat betekent een hypotheek voor mijn belastingaangifte?

Het Nederlands belastingstelsel is opgedeeld in drie zogenaamde ‘boxen’. 

  • Box 3 kijkt naar je vermogen: het verschil tussen je bezittingen en schulden.
  • Box 2 kijkt alleen naar inkomen uit een ‘aanmerkelijk belang’ in een onderneming
  • In Box 1 zit het zogenaamde ‘belastbaar inkomen uit werk en woning’. Hierin valt bijvoorbeeld je salaris, een uitkering en winst uit je onderneming. In deze box kom je ook je (eerste*) eigen woning en je hypotheek tegen 

Voordeel van een eigen woning is, dat je in Box 1 de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van je inkomen. Daar tegenover staat dat je het ‘eigenwoningforfait’ erbij moet optellen. Toch levert dat per saldo vaak een fikse teruggave op. 

Direct verlagen van je maandlasten
Het belastingvoordeel krijg je normaal gesproken in één keer terug binnen 2-3 maanden nadat je aangifte deed over het afgelopen jaar. Je kunt echter ook zorgen dat je direct al maandelijks een teruggave krijgt. Dat betekent elke maand lagere woonlasten. Je doet dat in vier eenvoudige stappen in Mijn Belastingdienst, via een Verzoek om een voorlopige aanslag. Zorg dat je je gegevens hiervoor bij de hand hebt. Dit zijn naast je DigiD in ieder geval:

  • Inkomsten over het lopende kalenderjaar
  • Saldo van je spaarrekening en de hoogte van andere vermogensbestanddelen
  • De WOZ-waarde van je woning (van vorig jaar)
  • Gegevens over de hypotheek
  • Overzicht van de aftrekposten

Geen aftrek hypotheekrente*
Heb jij een tweede woning gefinancierd met een hypotheek? De hypotheekrente die je hiervoor betaalt is niet fiscaal aftrekbaar. Dit geldt ook als je een deel van de hypotheek niet gebruikt voor de eigen woning, maar bijvoorbeeld voor het kopen van een auto. Dit heeft te maken met het feit dat dit deel van de hypotheek dan niet in box 1 valt, maar in box 3: bezittingen en schulden.