De aflossingsvrije hypotheek balans is het geheim

Sinds het koppelen van het belastingvoordeel aan het type hypotheek (annuïteit en lineair) in 2013 werd gedacht (gehoopt) dat de aflossingsvrije hypotheek op zijn retour zou zijn. Het zou niet meer aantrekkelijk zijn deze af te sluiten omdat je dan geen fiscaal voordeel meer zou hebben. Iedereen die nog een aflossingsvrije hypotheek had werd bestookt met leuzen als "van aflossingsvrij naar aflossingsblij' om die ook maar aan het aflossen te krijgen. Maar waarom is dat eigenlijk?

Er zijn denk ik twee belangrijke redenen die hieraan ten grondslag liggen. 

• • In 2008 is er door de krediet crisis voor veel huizenbezitters een enorm probleem ontstaan door de waardedaling van hun woning en een nog relatief hoge hypotheek.
  • De concurrentiepositie van Nederland ten opzichte van het buitenland. In Nederland is de uitstaande schuld ongeveer 94% van het BNP terwijl dit in Duitsland bijvoorbeeld maar 37,5% is. Banken moeten meer kapitaal aanhouden voor hypotheken vanwege Europese regels, maar dat kapitaal is nu een 'probleem'. 

Ik begin met het eerste probleem. In 2008 en de jaren daarna zijn veel woningen onder water komen te staan door de dalende huizenprijzen. De hypotheken werden wel afgelost, maar niet voldoende. Daarbij kwam nog eens dat de kosten koper toen vele malen hoger waren dan nu. De grootste boosdoener hiervan was overigens onze overheid met een overdrachtsbelasting van 6%. Als voorbeeld: stel je kocht een woning van € 200.000,-. De financiering was dan al snel € 220.000,-. Pas na een jaar of 5 zou je hypotheek dan weer onder de aankoopsom liggen bij een volledige annuïteitenhypotheek. Stel de markt zakt met 20% zoals dit van 2008 tot 2013 het geval was, dan wordt deze periode nog eens met 7 jaar verlengd. 'Gelukkig' zijn de huizenprijzen na 2013 weer gaan stijgen zodat dit probleem weer opgevangen is. Moest je echter je huis verkopen in die periode, dan moest je een aardige zak geld meenemen ook al had je een volledige annuïteitenhypotheek. 

De les die we hieruit geleerd hebben is dat de kosten bij aanvang veel te hoog waren en er te veel geleend kon worden door huizenkopers. Ik denk dat het een goede stap is geweest dat er nu meer eigen geld ingebracht moet worden en dat de kosten fors verlaagd zijn. Belangrijk is dus om zo snel mogelijk te zorgen dat je hypotheek onder de ± 80% van de waarde van je woning uitkomt, of geld op je spaarrekening te reserveren om een eventuele waardedaling op te kunnen vangen. Als je een huis koopt waar je minstens 10 jaar in woont loop je in de basis ook niet zo veel risico. Zolang je niet verkoopt, voel je de waardedaling niet. 

De tweede reden is voor jou en mij als eigenhuizenbezitter helemaal niet zo belangrijk. Vooral voor de overheid en de Nederlandse banken is dit van belang om de totale hypotheekschuld in Nederland vrij hoog is. De banken en de overheid zijn daarom bijzonder hard aan het stimuleren om je meer af te laten lossen en dat is eigenlijk wel bijzonder omdat de staatschuld van 2000 tot 2019 met 160 miljard euro is gestegen. Hij stijgt door de Coronacrisis waarschijnlijk zelfs naar 500 miljard euro. Bedenk maar eens wat de rentelast daarvan is. Misschien had de overheid zelf eens wat meer moeten aflossen? Is aflossen daarom altijd de beste oplossing voor jou als persoon? Dit hangt echt van jouw persoonlijke situatie af, maar eerlijk gezegd is aflossen meestal niet zo aantrekkelijk. Vraag altijd aan je adviseur wat voor jou de beste optie is. 

'Je financiële situatie moet in balans zijn' 

Heb je ooit een adviesgesprek met mij gehad, dan zou de zin "je financiële situatie moet in balans zijn" je wellicht bekend in de oren klinken. Heb je een supergoed pensioen en is de hypotheek nog maar 50% van de waarde van de woning, dan is aflossen vaak niet belangrijk en zelfs nadelig. Heb je geen pensioen en een hypotheek die even hoog is als de waarde van je woning, dan is aflossen wél belangrijk. Overigens altijd in combinatie met het opbouwen van een pensioen anders moet je alsnog verplicht je woning verkopen als je met pensioen gaat, ook al heb je je hele hypotheek afgelost. 

Gelukkig hebben steeds meer mensen dit door en wordt de combinatie gezocht. De aflossingsvrije hypotheek wint hierdoor steeds meer terrein! 

Het zou nog mooier zijn als banken met innovatieve producten zouden komen en de AFM (de waakhond in de financiële dienstverlening) dit ook toe zou staan. Er bestaat een idee voor een Flexibele Lasten Hypotheek waarbij je in het begin fors aflost, maar daarna de mogelijkheid hebt de aflossing wat af te bouwen en bijvoorbeeld met pensioen je maandlasten te verlagen.

Dus overheid en AFM, wees eens eerlijk tegenover mensen met een hypotheek en strooi niet met loze teksten die vooral in jullie voordeel werken. Sta daarnaast open voor nieuwe initiatieven zodat we er met z'n allen op een verantwoorde wijze een gezonde financiële markt van kunnen maken die ook nog eens in balans is. 

Balans en een goed financieel plan zijn de basis van ieder financieel huishouden, ook dat van de overheid. 

Rutger van Roest